Ryczałt od najmu: wyższa stawka po poprawkach Senatu

Co ustawa zmienia w zarysie

Ustawa przewiduje wyższą stawkę ryczałtu dla części przychodów z najmu prywatnego. Obecna, niższa stawka nie znika dla wszystkich. Dla części przychodów ma zostać, dla części ma ją zastąpić stawka wyższa.

Nowością jest drugi czynnik. Stawka ma zależeć nie tylko od przychodów, ale także od relacji między tobą a najemcą. Dotąd przy ryczałcie od najmu nie miało znaczenia, kto mieszka w lokalu. Po zmianie może mieć.

Od czego ma zależeć stawka

Z tego, co wiadomo o projekcie, o stawce mają przesądzać dwie rzeczy: wysokość przychodów z najmu oraz to, kim jest najemca względem wynajmującego.

Przychody

Wyższa stawka ma dotyczyć części przychodów, nie całości. Nie zweryfikowaliśmy, jak ustawa po poprawkach Senatu wyznacza tę część ani czy liczy przychody na osobę, czy na lokal. Sprawdź to w tekście ogłoszonym w Dzienniku Ustaw.

Relacja z najemcą

Ustawa ma różnicować stawkę zależnie od tego, komu wynajmujesz. Nie sprawdziliśmy, jakie dokładnie relacje mają znaczenie, czy chodzi o pokrewieństwo, powiązania gospodarcze, czy inne kryterium, ani czy Senat to zmienił. Nie zakładaj z góry, że najem rodzinie lub firmie będzie traktowany tak samo jak dziś.

Co dzieje się z ustawą po poprawkach Senatu

Poprawki Senatu nie wchodzą w życie same. Ustawa wraca do Sejmu, który głosuje nad każdą poprawką osobno. Poprawka przepada, jeśli Sejm ją odrzuci bezwzględną większością głosów. Jeśli nie odrzuci, zostaje w tekście.

1. Sejm rozpatruje poprawki Senatu i ustala ostateczne brzmienie ustawy.
2. Ustawa trafia do Prezydenta. Może ją podpisać, zawetować albo skierować do Trybunału Konstytucyjnego.
3. Po podpisie ustawa jest ogłaszana w Dzienniku Ustaw.
4. Zmiana obowiązuje od dnia wskazanego w ustawie, nie od dnia głosowania.

Na każdym z tych etapów treść albo termin mogą się jeszcze zmienić lub cała ustawa może się zatrzymać. Informacje prasowe sprzed ogłoszenia opisują projekt, nie obowiązujące prawo.

Jak zmiana trafi do zaliczek

Ryczałt od najmu płacisz w trakcie roku, nie tylko w zeznaniu rocznym. Zmiana stawki przełoży się więc na każdą wpłatę od momentu, w którym nowe przepisy zaczną obowiązywać.

Jeśli stawka ma zależeć od wysokości przychodów, możesz płacić niższą stawką w części roku i wyższą po przekroczeniu granicy. Jeśli zależy od najemcy, możesz mieć różne stawki dla różnych lokali naraz. Nie zweryfikowaliśmy, jak ustawa każe to rozliczać w trakcie roku.

Kto najczęściej się pomyli

• Wynajmujący kilka lokali — łatwo przeoczyć, że przychody z wszystkich umów mogą się sumować przy ustalaniu stawki.
• Współwłaściciele i małżonkowie — nie sprawdziliśmy, jak ustawa dzieli przychody między osoby rozliczające ten sam lokal.
• Wynajmujący rodzinie albo własnej firmie — to właśnie relacja z najemcą ma wpływać na stawkę, więc te umowy trzeba przejrzeć w pierwszej kolejności.
• Osoby, które zmieniają najemcę w trakcie roku — jeśli stawka zależy od najemcy, zmiana lokatora może zmienić stawkę.

Co możesz zrobić już teraz

1. Spisz wszystkie umowy najmu i to, kto jest najemcą w każdej z nich.
2. Zsumuj przychody z najmu z ostatniego roku, żeby wiedzieć, w jakim rzędzie wielkości jesteś.
3. Sprawdź, czy przychody rozliczasz sam, czy dzielisz je ze współwłaścicielem.
4. Poczekaj na tekst ogłoszony w Dzienniku Ustaw i porównaj go ze swoją listą.
5. Dopiero wtedy policz, czy i od kiedy zmieni się twoja stawka.

Dalej w klastrze „Podatek dochodowy od osób fizycznych”

• Darmowy nocleg pracownika nie jest przychodem — wyrok NSA